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近日，北京等地大雨引起关注。女演员柳时元晒出家里音频，房内到处渗水，早已成为“凡塘”；女演员Jaunpur则在家里打伞杜勒旺勒沙托县“恶心”，房内风势不比屋内小。

进入雨季，住宅渗水成了不少人生活中的头疼事。发生渗水问题后该怎样处置？谁如果分担渗水的主要职责？物管又该怎样合理维护自身权益？

柳时元（左）、Jaunpur抖音音频截图

宽限期内由地产商负责

盈科（北京）房地产诉讼法律事务部主任埃库谢表示，因为物管多由地产商安排，因此当遇到住宅渗水时，原则上都须要找物管解决。“如果是物管处置不了，住宅又在宽限期以内，那可能就须要去找地产商了。”

据1998年国务院专题会议透过并公布的《城市房地产开发经营管理工作条例》明确规定，房地产开发民营企业应在商品住宅交付采用时，向购买人提供写字楼产品质量自白书和写字楼采用说明书。写字楼产品质量自白书应列明工程产品质量监督基层单位验的产品质量等级、保固范围、宽限期和保固基层单位等内容。房地产开发民营企业应依照写字楼产品质量自白书的约定，分担商品住宅保固职责。

依照2000年原建设厅（现为住房城乡建设厅）专题会议透过并发布的《住宅建筑工程产品质量保固配套措施》的明确规定，外立面防尘工程、有防尘明确要求的浴室、卧室和外立面的防渗水，宽限期为5年；电气管线、给排水管道、电子设备安装为2年。

河南豫尊辩护律师事务所辩护律师栗颂向中新天华表示，在正常采用条件下，有防尘明确要求的浴室、卧室及外立面等建设工程的最低宽限期限为5年，住宅未少于宽限期，如果由住宅地产商负责保固。

少于宽限期可开启这项公募基金

但如果少于宽限期，无法找地产商修理的情况下，又如果怎样处置呢？

埃库谢表示，此时可以开启公用修理公募基金来统一修葺。“比如楼顶一直渗水须要大面积修葺，这时就要出动公用修理公募基金了，因为这是整栋楼的产品质量问题。不过公用修理公募基金一般在须要比较大的修葺时才能采用。”

公用修理公募基金又称写字楼工作方案修理资本金。据2007年原建设厅和财政部发布的《写字楼工作方案修理资本金管理工作配套措施》明确规定，写字楼工作方案修理资本金是指工作方案用于写字楼相连接足部、相连接公共设施电子设备宽限期届满时的修理和更新、改造的资本金。

据汉盛辩护律师事务所高级合伙人李旻介绍，修理资本金主要由买房人和地产商缴纳。以北京为例，当地配有升降机的写字楼，房地产开发民营企业依照写字楼面积依照十元占地面积原先的4%缴纳，买房人依照写字楼面积依照十元占地面积原先的3%缴纳；不配有升降机的写字楼，房地产开发民营企业按3%缴纳，买房人按2%缴纳。目前，北京新建商品住宅十元占地面积原先为1295元。

依照明确规定，写字楼工作方案修理资本金应工作方案用于写字楼相连接足部、相连接公共设施电子设备宽限期届满时的修理和更新、改造，不得挪作他用。在采用时，须要先由物业管理或物管提出采用建议，并经写字楼工作方案修理资本金财政管理范围内专有部分占建筑物总面积三分之一以内的物管透过，后续透过政府主管部门审核同意，最后再由专户管理工作银行将所需写字楼工作方案修理资本金划转至修理基层单位。

家住天津的李薇（化名）也告诉中新天华，她此前居住的住宅小区物业管理便曾为修葺住宅渗水和住宅小区地砖，挨家挨户敲门收集物管签字，并告知她必须有三分之一的物管同意才能出动。

不过，对于紧急情况下的采用，有关文件中也有明确明确规定。

以天津市为例，2009年天津市实施的《天津市写字楼工作方案修理资本金管理工作配套措施》明确，紧急情况一般包括外立面防尘损毁造成渗水的，升降机故障危及人身安全的，高层写字楼水泵损毁导致供水中断的，墙体单侧外立面五分之一以内有脱落危险的，TNUMBERFK出现功能障碍，消防管理工作部门明确要求对消防公共设施电子设备修理及更新、改造的。在发生以内情况时，可由住宅管理工作基层单位申请，经住宅安全及电子设备鉴别部门出具鉴别报告后，不经物管表决直接修理，有关费用由写字楼工作方案修理资本金财政管理。

此外，为方便维权，栗颂建议居民发现渗水后应及时拍照、摄像存留渗水证据，并和物管联系报修。在物管未能及时修葺住宅时，应采取有效措施防止损失扩大。同时，在修理过程中做好有关历史记录，存留好签订的修理合同、付款历史记录、修理发票等，以便下一步主张权利。

（中新天华）